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Trabajar como técnico de mantenimiento multifamiliar implica dar servicio a muchos tipos de aparatos y sistemas utilizando una amplia gama de estrategias y métodos. Para tener éxito en el campo del mantenimiento de edificios, es útil comprender los diferentes tipos de métodos de mantenimiento que existen y cómo y cuándo se utilizan.
Mantenimiento preventivo
El mantenimiento preventivo tiene como objetivo detectar y solucionar problemas antes de que sucedan. Por lo general, se lleva a cabo en forma de inspecciones periódicas, que generalmente ocurren varias veces al año.
Cuando inspecciones un sistema o una pieza de tecnología, verifica cuidadosamente todos los signos de desgaste, rotura o avería inminente. Reemplaza las partes dañadas inmediatamente. Esto evitará tener que entrar en “modo de crisis” si algo se rompe inesperadamente.
El beneficio principal del mantenimiento preventivo es que puedes eliminar el tiempo de apagado no planificado, ya que idealmente detectará los problemas antes de que ocurran.
Mantenimiento basado en condiciones
El mantenimiento basado en condiciones a veces se considera una alternativa más avanzada al mantenimiento preventivo. En lugar de ser inspeccionados de acuerdo con un cronograma, las máquinas y los sistemas se observan cuidadosamente para detectar cambios que podrían indicar una falla próxima.
Con el mantenimiento basado en condiciones, los técnicos observan el funcionamiento del sistema e identifican variables que podrían afectar el funcionamiento, como la temperatura, la velocidad de vibración, la potencia, la presencia o ausencia de humedad, etc.
Otra estrategia dentro del mantenimiento basado en condiciones es el mantenimiento predictivo.
Mantenimiento predictivo
El mantenimiento predictivo se refiere a un tipo específico de mantenimiento basado en condiciones en el que los sistemas se observan constantemente a través de dispositivos sensores. Estos dispositivos están conectados a componentes del sistema y alimentan datos constantes en tiempo real al software. A continuación, el software interpreta estos datos y advierte a los técnicos de mantenimiento del peligro inminente.
El mantenimiento predictivo generalmente se considera el tipo de mantenimiento más avanzado e intensivo. Esto se debe a que hay una gran cantidad de datos para interpretar, y los dispositivos sensores en sí deben ser mantenidos y revisados regularmente.
Mantenimiento correctivo
El mantenimiento correctivo se inicia cuando se descubre un problema mientras se trabaja en otra orden de trabajo. Con el mantenimiento correctivo, los problemas se detectan “justo a tiempo”.
Por ejemplo, durante una revisión de mantenimiento programada o mientras se soluciona otro problema, un técnico de mantenimiento nota que una tubería en un sistema HVAC no está funcionando como debería. Luego, el mantenimiento correctivo se programa para una fecha futura en la que se repara o reemplaza el problema.
Dado que los problemas de mantenimiento correctivo se detectan “justo a tiempo”, se reducen las reparaciones de emergencia y se aumenta la seguridad de los empleados.
Mantenimiento predeterminado (mantenimiento programado)
A diferencia de otros estilos, el mantenimiento predeterminado se lleva a cabo utilizando reglas y sugerencias creadas por el fabricante original, en lugar del equipo de mantenimiento. Estas sugerencias se basan en experimentos y datos recopilados.
El fabricante proporciona estadísticas y pautas, generalmente cuando el equipo se compra por primera vez e incluirá datos que proporcionan la vida útil promedio tanto del sistema completo como de sus diversas partes. El fabricante sugerirá con qué frecuencia se deben inspeccionar, reparar y reemplazar las piezas.
Depender únicamente de un programa predeterminado puede provocar fallas en el sistema, ya que es posible que los técnicos no puedan anticipar los problemas. También puede hacer que los equipos de mantenimiento multifamiliares reemplacen las piezas demasiado pronto, lo que genera costos adicionales. Además, el mantenimiento predeterminado no garantiza que un sistema no se averíe, ya que el programa se basa en estadísticas y no en el estado real del equipo.